Consiliul local, la un pas de a pune din nou piedică unor agenți economici

Ultima ședință a consiliului local, desfășurată în data de 26 septembrie, era cât pe ce să înregistreze un nou nou eșec în ceea ce privește sprijinul și susținerea pe care administrația locală ar trebui să le ofere mediului de afaceri. Proiectele supuse aprobării consiliului au fost : Proiect de hotărâre privind vânzarea terenului în suprafață de 3157,00 m.p., situat în Urziceni, str. Calea București, nr.22, către SC AMD AUTOBAD SRL; Proiect de hotărâre privind vânzarea terenului în suprafață de 1447,00 mp, situat în Urziceni, str. Intrarea Ghiocei, nr.10, către SC ECOTERM SRL  și Proiect de hotărâre privind vânzarea directă a terenului intravilan în suprafată de 3000,00 mp, situat în Urziceni, str. Serelor, nr. 5A, nr. cadastral 25306 către SC ECO TERM SRL. Majoritatea de două treimi necesară trecerii acestor hotărâri de consiliu  s-a constituit la limită. Este adevărat că au lipsit 3 consilieri din totalul de 17, dar, doi dintre cei prezenți s-au opus proiectelor. Domnul professor Ion Dumitrescu a votat împotrivă, iar Valentina Costică s-a abținut. Totul e bine când se termină cu bine, însă au existat câteva emoții cu privire la rezultatul  votului. Profesorul Ion Dumitrescu, cel care a avut puncte de vedere opuse acestor proiecte a explicat de ce nu poate să voteze pentru.

Ion Dumitrescu – ”Apreciez ca prețurile de vânzare sunt foarte mici”

Profesorul Dumitrescu a susținut că el nu își poate însuși evaluarea expetului ANEVAR pe motiv că aceasta este mult sub prețurile din ghidul notarilor publici. Prețurile stabilite în evaluare erau de 25 de euro mp, pentru terenul unde funcționează în prezent ROSAL, respectiv 12 euro pentru cel solicitat de Ecoterm. ”Apreciez că prețurile de vânzare sunt foarte mici și ca argument am prețurile folosite de notari”, a spus Ion Dumitrescu, arătând că pentru terenul evaluat la 25 de euro, în ghidul notarilor, prețul este de circa 50 de euro mp, iar pentru cel de 12 euro, de 32 de euro. ”Există o răspundere juridică a noastră”, a avertizat acesta. ”Dacă diferența între evaluarea pusă la dispoziție și valoarea din ghidul notarilor ar fi fost mai mică nu era o problemă, dar în momentul în care prețurile sunt la jumătate mă face să gândesc ca expertul evaluator a fost mai puțin exigent”. Consilierul Lidun Antonescu a menționat că de fapt ghidul de prețuri invocat de profesorul Dumitrescu este un document pentru uzul notarilor publici, menit să fixeze un minim pentru încasarea taxelor notariale, scopul fiind acela ca statul să își încaseze taxele.

Ion Dumitrescu s-a întrebat dacă totuși este oportună vânzarea din moment ce pe terenurile în discuție se desfășoară activități economice?  Acesta a mai menționat că nu a văzut la proiect nicio intenție asumată de cumpărători că vor investi în dezvoltarea unor afaceri. ”Poate că ar trebui să ne mai gândim. Mai e o problemă juridică la care nu am primit răspuns. Am cerut în scris un punct de vedere  al compartimentului juridic că putem să vindem terenurile fără licitatie. Legea spune că vânzarea se face cu licitație, iar pentru terenuri în situația de față se acordă drept de preemțiune. Aș fi vrut un răspuns scris privind acest aspect. Eu propun să nu aprobăm astăzi cele 3 proiecte.”

Constantin Sava – Dacă nu aprobăm riscăm să pierdem și alți agenți economici

Primarul Sava a amintit din nou că el este un susținător al mediului privat și ca atare consideră că dacă administrația locală nu susține agenții economici locali, riscăm să pierdem și alte firme, cu tot ceea ce decurge din această situație – mai mulți șomeri, mai puține impozite la buget. Primarul i-a spus profesorului Dumitrescu că pentru a putea accesa fonduri europene, în vederea dezvoltării unei afaceri, societățile respective trebuie să fie proprietare pe teren, astfel nu se califică. ”Vreți să ajungă aceste terenuri la străini sau îi ajutăm pe ai noștri?. Eu sunt pentru susținerea proprietății. S-au făcut reproșuri că nu ajutăm agenții locali. Dacă unul dintre acesti agenți economici pleacă mâine cu afacerea și cu zecile de angajați pe care îi are? Ar fi păcat să pierdem o astfel de societate”, a avertizat Sava. Tot el a mai spus că după cumpărare firmele vor plăti impozit pe teren la primărie și că bugetul ar fi mult mai avantajat decât acum când încasează pe terenuri sumele stabilite pentru redevențe.

Ce spun expertul ANEVAR?

Valentin Bodeanu, expertul ANEVAR care a întocmit doumentațiile, ne-a explicat că o evaluare de acest gen se face ținând cont și de alți factori economici și sociali. Tocmai aceste considerente au stat la baza evaluării făcute, în sensul că s-a luat în calcul faptul că cele două firme desfășoară activități importante sub aspect economic, că au angajați și că plătesc impozite importante la buget. Totodată s-a ținut cont că terenul evaluat la 12 euro pe mp, este undeva lânga dig, fără utilități, practic un teren viran.  În ceea ce privește referirile la prețurile din ghidul notarilor publici și modul cum fac evaluările experții, domnul Bodeanu ne-a pus la dispoziție un punct de vedere al ANEVAR, pe care îl reproducem  în totalitate.

 

Punct de vedere al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România privind studiile de piață realizate de către camerele notarilor publici

În noul Cod fiscal aprobat prin Legea nr. 227/2015, apare noțiunea de Studiu de piață realizat de către camerele notarilor publici.

Astfel, Codul fiscal dispune ca, în cazul în care valoarea tranzacțiilor se situează sub valoarea minimă din studiu de piață, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie.

Această utilizare a studiului de piață este unică în prevederile Codului fiscal și nu se poate extinde la nicio altă necesitate.

Studiul de piață utilizat de către camerele notarilor publici nu estimează valoarea individuală a proprietății, ci o valoare pe diverse zone arbitrar stabilite. Aceste studii nu pot fi reper pentru comparații în cazul proprietăților individuale în vederea stabilirii valorii de piață.

Valoarea de piață se poate stabili numai printr-o activitate de evaluare, realizată conform prevederilor Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri privind evaluarea bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013.

Potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. (2) din acest act normativ, prin evaluare se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu respectarea deontologiei profesionale de către un evaluator autorizat. Aceasta activitate atrage dupa sine și răspunderea prevăzută de legea citată anterior.

Potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (1) litera c) din acelaşi act normativ în atribuţiile Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România a fost stabilită prerogativa adoptării standardelor de evaluare obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de evaluare în țara noastră.

În cadrul Standardelor de evaluare sunt prezentate instrumentele necesare și suficiente pentru realizarea unei evaluări corecte care să stea la baza determinarii valorii de piata pentru diverse scopuri, de exemplu pentru constituirea de garanții pentru acordarea de credite, sau instrumente pentru stabilirea valorii de impozitare pentru bunul respectiv etc. , pentru a reflecta unicitatea fiecărui bun.

Valorile orientative ale proprietăților imobiliare din studiile de piață realizate la solicitarea camerelor notarilor  publici constituie un instrument util pentru impozitarea tranzacțiilor. Acestea nu reprezintă rezultatul unei evaluări, astfel cum este această activitate reglementată prin OG nr. 24/2011 și utilizarea lor nu poate fi extinsă la alte scopuri. Fiecare proprietate este unică, are caracteristici unice reflectate în valoarea estimată conform Standardelor de evaluare. Un exemplu în acest sens este cazul a două terenuri învecinate, care au aproximativ aceeași suprafață, dar unul are un front stradal mic și altul un front stradal mare. Această diferențiere determină un regim total diferit de construire, care influențează radical valoarea de piață a terenului.

În concluzie, studiile de piață utilizate de către camerele notarilor publici nu pot fi avute în vedere pentru compararea și/sau critica rezultatelor consemnate în rapoartele de evaluare realizate în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare.

 

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *